Tipologie di vendita immobiliare

ESECUZIONE IMMOBILIARE

Procedura promossa, avanti al Giudice dell’esecuzione del Tribunale del circondario in cui è situato l’immobile, dal creditore munito di titolo esecutivo, che ha eseguito il pignoramento dei beni immobili di proprietà del debitore esecutato. Entro novanta giorni dalla notifica del pignoramento al debitore, il creditore procedente deve presentare in Cancelleria l’istanza di vendita dell’immobile pignorato e la relativa documentazione ipotecaria e catastale.

FALLIMENTO

Il fallimento è un processo espropriativo speciale il cui fine è quello di ripartire il patrimonio di un imprenditore commerciale in stato d’insolvenza tra tutti i suoi creditori e a parità di condizioni. Si tratta di un processo di natura sostanzialmente esecutiva, ma speciale poiché è attuato solo nei riguardi di particolari soggetti (gli imprenditori e le società commerciali) ed in presenza di specifiche condizioni previste dalla legge fallimentare. Nonostante esistano già norme sul processo esecutivo, in realtà queste non tutelano sufficientemente tutti i creditori, dato che sono messi in grado di partecipare alla vendita giudiziaria solo quelli che in qualche modo, magari fortunoso, ne hanno avuto notizia. Nella procedura fallimentare, invece, si cerca di far partecipare al processo tutti i creditori, essendo compito del Curatore avvisare a mezzo posta elettronica certificata i vari creditori del processo espropriativo.

CONCORDATO PREVENTIVO

Il concordato preventivo è uno strumento che la legge mette a disposizione dell’imprenditore, in crisi o in stato di insolvenza, per evitare la dichiarazione di fallimento attraverso un accordo destinato a portare ad una soddisfazione anche parziale delle ragioni creditorie. Si chiama “preventivo”, appunto, per questa sua principale funzione di prevenire la più grave procedura fallimentare che potrebbe seguire ad uno stato di dissesto finanziario. Il concordato preventivo è regolato dalla Legge Fallimentare (ossia dal Regio Decreto n. 267 del 16 marzo 1942) che negli ultimi anni ha subito una serie di interventi da parte del legislatore che hanno in qualche modo “ristrutturato” l’istituto con l’obiettivo di favorire il risanamento e soprattutto la prosecuzione dell’attività di impresa. Lo scopo del concordato preventivo non è solo quello di tutelare l’imprenditore in difficoltà, ma anche i creditori. Infatti, se da un lato il debitore con l’accesso alla procedura può paralizzare ogni possibile azione esecutiva nei suoi confronti e mantenere l’amministrazione dell’impresa, sia pure con determinati limiti, i creditori, dal canto loro, possono evitate l’attesa dei tempi lunghi necessari per portare avanti la più complessa procedura fallimentare e conseguire, così, in tempi relativamente brevi il soddisfacimento quantomeno parziale del proprio credito. Al di là degli interessi dei soggetti direttamente coinvolti nel procedimento non si può negare che il concordato preventivo soddisfi anche il più ampio e generale interesse della società al mantenimento dell’operatività delle imprese e dei livelli occupazionali.

GIUDIZIO DI DIVISIONE

Il giudizio di divisione è a tutti gli effetti un giudizio di cognizione vero e proprio. Si svolge nelle forme del rito ordinario innanzi al giudice dell’esecuzione, ed è finalizzato a far cessare lo stato di comunione. Prevede la partecipazione del creditore pignorante e di tutti i condividenti.

Con la sua instaurazione, si sospende il processo esecutivo, che sarà poi ripreso dal creditore procedente mediante ricorso da presentarsi entro il termine perentorio stabilito dal giudice nel provvedimento con cui ha disposto la sospensione o, comunque, entro sei mesi dal passaggio in giudicato della sentenza di primo grado oppure dalla comunicazione della sentenza di appello che rigetta l’opposizione.

Regolarmente, salvo il caso di contestazioni, domande od eccezioni, il giudizio di divisione si conclude con la pronuncia di un’ordinanza con la quale può essere disposta una fra le tre differenti modalità di realizzazione dello scioglimento della comunione: a) assegnazione dell’intero bene al comproprietario che lo richiede (dietro versamento del prezzo di stima); b) la vendita dell’intero bene; c) l’attribuzione di porzioni concrete del bene a ciascun comproprietario (dietro eventuali versamenti di conguagli).
Non sempre la divisione è possibile. Ciò non avviene quando, pur risultando il frazionamento materialmente possibile sotto l’aspetto strutturale, non è possibile realizzare porzioni in grado di: formare oggetto di autonomo e libero godimento, non compromesso da servitù, pesi o limitazioni eccessive; non richiedere opere complesse o di notevole costo; non risultare sotto l’aspetto economico-funzionale sensibilmente deprezzate in proporzione al valore dell’intero.