Aste immobiliari: vendita con incanto, vendita senza incanto

Tutti coloro che si approcciano al mondo delle aste immobiliari troveranno sovente la dicitura “…si procederà alla vendita con incanto/vendita senza incanto…”. Ma a cosa si riferisce esattamente? Cerchiamo di fare un po’ di chiarezza.

Con la legge n. 263/2005, unitamente alla Legge n. 52/2006, è stato stabilito che la modalità da utilizzare in prima battuta, salvo opposizioni, è la vendita senza incanto.

Nella vendita senza incanto, così come in quella con incanto, tutti, tranne il debitore, sono ammessi a presentare offerta d’acquisto per gli immobili pignorati. Questa deve essere presentata presso gli uffici della Cancelleria delle Esecuzioni Immobiliari del Tribunale di riferimento, o, nel caso in cui si tratti di un Fallimento, presso la Cancelleria Fallimentare.  Qualora venga delegato un Professionista allo svolgimento delle mansioni che normalmente vengono svolte dal giudice delle Esecuzioni Immobiliari, le offerte dovranno allora essere presentate presso lo studio del Professionista Delegato, che, una volta delegato dal Tribunale competente, dovrà adempiere ad una serie di atti che portano alla messa in asta dei beni oggetto di esecuzione.

L’offerta dovrà essere presentata, entro 120 giorni dal termine ultimo per la presentazione delle domande, in busta chiusa e al suo interno dovrà contenere l’indicazione dell’offerta che si vuole presentare per l’immobile pignorato, la modalità e la tempistica per il pagamento. In caso di più offerte valide (ritenute tali se superiori di 1/5 rispetto al valore dell’immobile), secondo la modalità di vendita senza incanto, si procederà alla gara sulla base dell’offerta più alta presentata. Il rilancio dovrà essere quello espressamente indicato sull’ordinanza di vendita che consiste in una relazione emessa dal Giudice all’interno della quale vengono indicati gli estremi dell’immobile (natura dell’immobile, il Comune in cui si trova, i dati di identificazione catastale) il valore, il prezzo base. In caso di singola offerta d’acquisto, anche questa verrà ritenuta valida solo se superiore di 1/5 rispetto al valore dell’immobile. Nel caso in cui dovessero essere presentate offerte più basse della soglia stabilita, queste potranno essere accolte solo se troveranno il consenso dei creditori e del Giudice. In caso contrario, si procederà alla vendita con incanto.

La vendita con incanto ha valenza se le offerte sono di importo pari o superore al prezzo base stabilito, contenuto all’interno dell’ordinanza di vendita. Per avere luogo, la vendita con incanto prevede che debba essere effettuato almeno un rilancio, nella misura stabilita e riportata nell’ordinanza di vendita. Nella vendita con incanto, a differenza della vendita senza incanto, l’offerente ha la possibilità di ritirare la propria offerta d’acquisto: verrà però trattenuto 1/10 della cauzione versata. In caso invece di aggiudicazione dell’immobile pignorato, questa potrà considerarsi definitiva solo trascorsi 10 giorni dopo l’incanto: in questo lasso di tempo, gli offerenti potranno infatti effettuare una nuova offerta, a patto che sia superiore di 1/5 rispetto al prezzo di aggiudicazione raggiunto durante l’asta. Nel caso di vendita senza incanto, l’aggiudicatario diventa invece immediatamente definitivo.

Differenti sono anche le modalità di versamento del saldo prezzo: in caso di vendita con incanto, l’aggiudicatario dovrà infatti provvedere al saldo entro 60 giorni dall’aggiudicazione (70 giorni dall’incanto); in caso di vendita senza incanto, l’aggiudicatario ha un margine di 120 giorni per procedere con il versamento del saldo prezzo.