Aste Immobiliari: l’avvio del Procedimento esecutivo

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Il procedimento esecutivo immobiliare ha inizio quando, in seguito all’inadempienza del debitore, il creditore munito di titolo esecutivo, cioè di un documento che allo stesso tempo dichiara l’esistenza di un diritto di credito, e ne costituisce la prova, e che ha già notificato l’atto di precetto, procede a trascrivere l’atto di pignoramento.

Nello specifico, l’atto di precetto consiste in un’intimazione di pagamento entro un termine non minore di dieci giorni. È un atto autonomo del creditore ed ha natura recettizia ovvero non produce effetti finché non è portato all’effettiva conoscenza del destinatario attraverso la notificazione al debitore a mezzo dell’ufficiale giudiziario. Il pignoramento, invece, costituisce un atto dell’ufficiale giudiziario, il quale lo predispone dopo che il creditore ha provveduto a notificare al debitore il titolo esecutivo ed il precetto.

Entro 45 giorni dall’atto di pignoramento, pena l’inefficacia dello stesso, il creditore deve presentare istanza di vendita, presso la Cancelleria del Tribunale di appartenenza dell’Ufficiale Giudiziario che ha notificato il pignoramento. Attraverso l’istanza di vendita il Creditore chiede al Giudice dell’Esecuzione la vendita o l’assegnazione dei beni pignorati. L’istanza può essere depositata presso la cancelleria solo dopo che siano decorsi dieci giorni dalla notifica del pignoramento al debitore, ma entro il termine dei successivi quarantacinque giorni.

Tramite la Pubblicità degli avvisi di vendita il pubblico ha la possibilità di conoscere informazioni di base come ad esempio il prezzo di vendita, le modalità per la visita dell’immobile e una descrizione dello stesso.

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Protesto: cos’è e quando è possibile procedere alla cancellazione

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Il protesto è un atto pubblico redatto da un notaio o da un ufficiale giudiziario o, in mancanza, dal segretario comunale con il quale si constata il mancato pagamento o la mancata accettazione del titolo cambiario o dell’assegno firmati dal debitore al momento dell’acquisto di merci o servizi.

Il protesto permette al creditore di rendere possibile l’azione di regresso. Tale azione permette di avviare un procedimento atto ad ottenere l’adempimento di una spettanza economica precedentemente stabilita. L’azione di regresso può essere esercitata nei termini massimi di 12 mesi dalla levata del protesto (termine che si abbrevia a n. 6 mesi in caso di cambiale “senza spese”) se l’azione è proposta dal “portatore” (ovvero da colui che rappresenta il beneficiario diretto del titolo cambiario), e nei termini massimi di n. 6 mesi se proposta dal ”girante”, ovvero da colui che ha ricevuto una titolo cambiario e lo gira ad altro soggetto.

In caso di mancato pagamento della cambiale o dell’assegno entro 60 giorni dalla levata del protesto, il soggetto potrà subire il precetto e, successivamente, il pignoramento di beni a lui riconducibili. La mancata copertura dell’assegno o della cambiale entro i 60 giorni di tempo, ha inoltre come conseguenza diretta l’inserimento del soggetto protestato negli elenchi che le CCIAA pubblicano entro 10 giorni dalla ricezione della levata, e nel caso specifico di assegni scoperti, l’inserimento negli elenchi informatici del CAI “Centrale di Allarme Interbancaria”. L’inserimento all’interno dell’archivio informatizzato istituito presso la Banca d’Italia, comporta: il divieto di emettere assegni per n. 6 mesi; l’obbligo di restituire gli assegni posseduti; il divieto di stipulare con altre banche convenzioni per il rilascio di assegni. Non vi sono, invece, norme che vietino ad un soggetto protestato di accedere ad un finanziamento, ma è prassi degli istituti bancari non concederli a soggetti che siano presenti negli elenchi dei protesti.

Il soggetto protestato permane all’interno del Registro dei Protesti per 5 anni dalla data di pubblicazione, a meno che il protestato non provveda a richiedere la cancellazione. La cancellazione dal Registro Informatico dei Protesti può avvenire per i seguenti motivi:

  • Pagamento da parte del soggetto protestato del titolo cambiario entro 12 mesi dalla levata dello stesso.
  • Erroneità od illegittimità del protesto.
  • Nel caso in cui il soggetto protestato che ha emesso un assegno scoperto, abbia ottenuto la riabilitazione dal Presidente del Tribunale ai sensi dell’art. 17 della Legge 108/1996.

Aste Immobiliari, un mercato parallelo in forte espansione

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Complice la crisi economica, il mondo delle Aste Immobiliari ha subito una notevole espansione. Il rapporto “Sofferenze Bancarie e Aste Immobiliari” pubblicato dall’Oid (Osservatorio Immobiliare Digitale), ha stimato che da Gennaio 2016 sono state indette circa 98.500 aste immobiliari: secondo le recenti analisi elaborate a cura dell’Ufficio Studi di Immobiliare.it, si tratta di immobili la cui superficie catastale è mediamente di mq 100, e il cui prezzo base si assesta intorno ad € 142.000.  Da nord a sud, si evincono però notevoli differenze: il Trentino Alto Adige è la regione che penalizza di più i partecipanti alla vendita, registrando i valori più alti con una media di € 223.000; la Regione Calabria risulta essere invece il paradiso delle Aste Immobiliari, con un prezzo base medio di circa € 74.000. La disomogeneità riscontrata nei prezzi di vendita, si evidenzia anche nelle dimensioni degli immobili: generalmente si hanno immobili dalle dimensioni più contenute al Nord, e man mano che si scende lungo lo stivale la superficie degli immobili aumenta, fino a raggiungere la massima estensione in Sicilia, con una media di mq. 148.  Fanno eccezione gli immobili sardi che, nonostante un prezzo di partenza fra i più alti in Italia, registrano un’estensione media fra le più ridotte, di circa mq. 80.

Nonostante queste discrepanze, il mercato delle aste immobiliari recluta ogni anno sempre più interessati all’acquisto. Oggi, infatti, l’Asta Immobiliare non riguarda più un numero ristretto di “soliti noti”: sta nascendo un vero e proprio mercato parallelo, con il 63% di vendite all’asta rappresentato dal settore residenziale. Il privato cittadino si sta infatti avvicinando sempre più in maggior numero a questa formula di acquisto, risparmiando circa il 25% rispetto al valore di stima dell’immobile, e potendo comunque accedere ad un finanziamento per l’acquisto. Sono state inoltre estese, sino al 30 Giugno 2017, le agevolazioni per l’acquisto di un immobile all’asta, che sostituiscono le varie imposte di registro con un’unica tassa pari ad € 200,00. L’agevolazione, fissa nella misura di anni 5 per chi svolge attività d’impresa, il termine massimo per la rivendita dell’immobile. Dopo numerose critiche alla prima versione del decreto, il beneficio è stato esteso anche a persona fisica senza alcun termine per la rivendita dell’immobile a condizione che questo sia: I) adibito a prima casa (entro un anno dall’acquisto); II) non appartenente alla categoria “Immobili di Lusso”; III) rientrante nella categoria catastale A (eccezion fatta per le categorie A1, A8, A9); IV) ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha residenza, o nel quale entro 18 mesi stabilirà la propria residenza, o se diverso, in quello in cui il soggetto svolge la propria attività. L’acquirente deve, inoltre, dichiarare di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge, di diritti su altra casa di abitazione posta nel Comune in cui è situato l’immobile che si intende acquistare all’asta.

(fonti: web, Oid, Immobiliare.it)

Una novità nella Visura Camerale

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A partire dal 30 novembre p.v. il contenuto della Visura Camerale sarà arricchito da informazioni relative al Codice LEI (Legal Entity Identifier) che identifica in modo univoco e globale i soggetti che operano nei mercati finanziari. Il codice LEI sarà inserito nella sezione “Sede ed Unità Locali” con l’indicazione della data di scadenza dello stesso.

Che cosa è il Codice LEI?

Il Legal Entity Identifier (LEI) è un codice univoco di 20 caratteri alfanumerici attribuito per identificare le parti di operazioni finanziarie di tutto il mondo in tutti i mercati e sistemi giuridici.

Da dove deriva e quali sono gli obiettivi del Codice LEI?

All’indomani del G20 del 2011 è stato creato un sistema internazionale di identificazione univoco e globale (Global Legal Entity Identifier System – GLEIS) con l’obiettivo di promuovere una maggiore trasparenza nei mercati finanziari.

Al fine di ridurre i rischi nel sistema finanziario, il codice identifica tutti i soggetti giuridici impegnati in transazioni sui mercati finanziari, su base nazionale e cross border e sui derivati cosiddetti Over The Counter (OTC), cioè mercati alternativi alle borse vere e proprie e di solito non regolamentati.

(fonte: InfoCamere)

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Posti barca nei porti turistici pagano IMU e TASI

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Con la recente sentenza n. 15198/2016 la Cassazione, nello scrutinare la questione deltrattamentoICIdei “posti barca” in porti turistici, ha ribadito un paio di regole che meritano di essere rimarcate soprattutto per la loro applicabilità ai fini dell’IMUe della TASI.

I giudici di legittimità, richiamando il proprio consolidato insegnamento edificato sulla “storica” sentenza n. 13794/2005 concernente le piattaforme petrolifere, hanno dato ulteriore continuità ai principi riaffermati nelle sentenze nn. 7868/2016 e 7867/2016, secondo cui:

– i posti barca in porti turistici, così come gli stabilimenti balneari, vanno classificati nel gruppo catastale D (unità immobiliari a destinazione speciale) e precisamente nella categoria D/12, anziché nel gruppo E (unità immobiliari a destinazione particolare) e precisamente nella categoria E/9;
– lo specchio acqueo e il costo di costruzione del posto barca sono oggetto di valutazione, in quanto nel calcolo del valore catastale di un porto turistico (classificabile nella categoria catastale D/9) vanno ricompresi anche gli specchi d’acqua antistanti al porto e ai singoli posti barca, i quali sono censibili catastalmente in ragione della loro stabile autonomia funzionale e reddituale.

Dott. Guido Pucci
Dottore Commercialista – Revisore Legale
Tel. 0572/913773 – pec: guido.pucci@legalmail.it

 

Valutazione accesso a finanziamenti agevolati

Omesso versamento ritenute: ecco le conseguenze dopo la (parziale) depenalizzazione

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Gentile cliente, con la presente desideriamo informarLa che l’INPS, con la circolare n. 121 del 05.07.2016, ha fornito alcuni chiarimenti circa il trattamento sanzionatorio applicabile alle ipotesi di omesso versamento delle ritenute previdenziali. Secondo quanto previsto dalla disciplina di settore, a seguito delle modifiche apportate dall’articolo 3, comma 6, del D.Lgs. n. 8/2016, infatti, i) se l’ammontare dell’omissione è superiore a 10.000 euro annui si concretizza un illecito penale punibile con la reclusione fino a tre anni e con la multa fino a 1.032 euro mentre se ii) l’importo non supera i 10.000 euro l’inadempimento è depenalizzato ed è punito con la sanzione amministrativa da 10.000 a 50.000 euro (con la previsione della non punibilità se il versamento delle ritenute omesse è effettuato entro tre mesi dalla contestazione o dalla notifica). L’INPS ha chiarito che ai fini della determinazione dell’importo di ritenute omesse rileva il corretto adempimento degli obblighi contributivi che intercorrono tra il 01.01 ed il 31.12 di ogni anno. Ci si riferisce, quindi, agli adempimenti collegati ai versamenti di dicembre dell’anno precedente (da effettuare entro il 16.01) e quelli relativi al mese di novembre (da effettuare entro il 16.12). Nel caso in cui debba essere applicata la sanzione amministrativa, l’Istituto ha rilevato che qualora l’autore non provveda al pagamento entro il termine assegnato di tre mesi, ha a disposizione i successivi 60 giorni per effettuare il pagamento in misura ridotta (pari ad euro 16.666). L’assenza del pagamento nei termini assegnati consentirà l’avvio del procedimento di emissione dell’ordinanza di ingiunzione per l’irrogazione della sanzione amministrativa pecuniaria in misura piena.

Dott. Guido Pucci
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Le criticità della figura del “dipendente-amministratore”

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Il caso, particolarmente diffuso nelle società di capitali di piccole e medie dimensioni, dell’amministratore che sia anche lavoratore subordinato dell’impresa gestione è caratterizzato da alcuni dubbi interpretativi. La Corte di Cassazione tende ad escludere la legittimità del cumulo nell’ipotesi dell’amministratore unico, invece, ammesso con riferimento al dipendente nominato amministratore delegato ovvero presidente dell’organo collegiale, qualora sia comunque sottoposto al potere di controllo del consiglio di amministrazione, e non disponga di autonomi poteri per la gestione straordinaria. L’Inps ritiene, tuttavia, che, rispetto a queste tre posizioni, debba essere, in ogni caso, disconosciuto il rapporto di lavoro subordinato e, conseguentemente, il trattamento pensionistico: è fatta salva, in ogni caso, la restituzione dei contributi versati a tale titolo, oltre agli interessi. La criticità del cumulo e il rischio di disconoscimento fiscale dei relativi costi potrebbero, tuttavia, essere evitati conferendo l’incarico di amministratore ad una società, che consente altresì di conseguire alcuni significativi benefici tributari.

Dott. Guido Pucci
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Persone con disabilità grave: le misure di assistenza previste dalla Legge sul “Dopo di noi”

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La L. 22.6.2016 n. 112 (c.d. legge sul “Dopo di noi”) prevede un’apposita disciplina in materia di assistenza in favore delle persone con disabilità grave e prive del sostegno familiare. In particolare, la legge in esame prevede: i) misure di assistenza, cura e protezione in favore delle persone con disabilità grave; ii) agevolazioni fiscali per la costituzione di trust, di vincoli di destinazione di beni mobili e immobili e di fondi speciali, in favore di persone con disabilità grave. Si tratta, in pratica, di una legge volta ad introdurre nuove forme di sostegno all’inclusione sociale delle persone con limitazioni funzionali e invalidità grave, attraverso strumenti finalizzati ad assicurare la protezione di tali soggetti, anche in un periodo successivo alla morte dei genitori (da tale previsione trae origine la definizione “Dopo di noi”). In particolare, la disciplina prevede: i) una maggior detraibilità (pari a 750,00 euro) per i premi corrisposti in relazione a polizze assicurative aventi per oggetto il rischio di morte finalizzate alla tutela delle persone con disabilità grave; ii) l’esenzione dell’atto di separazione patrimoniale dall’imposta di donazione e l’applicazione delle imposte ipotecaria e catastale e di registro in misura fissa; iii) l’esenzione da imposta di bollo per gli atti relativi alla gestione dei patrimoni separati; iv) una maggiore detraibilità delle erogazioni liberali effettuate da privati; v) possibili agevolazioni IMU (a condizione che i singoli Comuni dispongano in tal senso).

Dott. Guido Pucci
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CHIUSURA ESTIVA

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Gentili utenti, vi informiamo che gli uffici Italia Commerciale saranno chiusi dal giorno 8 al 19 Agosto. Tutte le richieste relative ai documenti SPOT ed alle ricariche in ABBONAMENTO saranno prese in carico a partire dal giorno 22 Agosto.

Italia Commerciale, l'azienda delle informazioni commerciali - Servizio: offre ai propri utenti una Piattaforma online unica ed innovativa che, oltre a fornire un’istantanea su tutti i dati ufficiali, consente il prelievo in tempo reale di documenti finalizzati alla misurazione della solvibilità di clienti e fornitori al fine di valutare i propri rapporti commerciali.

PROMO ESTATE

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Analisi sulle società che include dati ufficiali, controllo protesti, pregiudizievoli di Conservatoria, procedure in corso ed esperienze contenzioso rilevate.

 

*Valida fino al 05 agosto 2016. I Dossier potranno essere richiesti fino al 16 settembre 2016 previa ricezione di nome, cognome, codice fiscale, indirizzo per il Controllo Persone Fisiche, partita iva per il Controllo Persone Giuridiche.